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L’achat d’un terrain en Côte d’Ivoire est une démarche qui requiert une attention particulière afin de prévenir les litiges et d’assurer la sécurisation de son investissement. Ce processus d’acquisition implique des étapes spécifiques ainsi que des précautions essentielles à respecter pour garantir une transaction réussie.

Cette fiche d’information retrace le processus d’acquisition (mesures nouvelles) et les précautions à observer dans la recherche d’un terrain en Côte d’Ivoir

L’attestation de droit d’usage (ADU)

Depuis le 1er janvier 2025, l’attestation de droit d’usage (ADU) est en vigueur. C’est un document administratif essentiel pour la gestion foncière. L’ADU établit un lien juridique entre une personne et une parcelle de terrain. Elle remplace les anciennes attestations villageoises et constitue désormais l’unique document requis pour entamer la démarche d’obtention de l’arrêté de concession définitive (ACD).

Processus de production d’une attestation de droit d’usage 

Constitution de la liste des bénéficiaires

La communauté villageoise établit une liste des bénéficiaires des lots (par exemple, 1000 lots = 1000 bénéficiaires). Chaque lot est attribué à une personne par la communauté villageoise. La liste inclut des informations essentielles comme le nom complet, la date et le lieu de naissance, la filiation, le numéro et la copie de la pièce d’identité.

Vérification par l’Etat

Le ministère de la construction, du logement et de l’urbanisme vérifie la cohérence des données transmises. Les informations sur la pièce d’identité doivent correspondre à celles figurant sur la liste (nom, date de naissance, filiation, etc.). Si tout est correct, le ministère valide cette liste.

Validation en séance publique

Une séance publique est organisée au village pour valider la répartition des lots.

Les participants sont les représentants du préfet, du ministère de la Construction, du Logement et de l’Urbanisme, les membres de la communauté villageoise, les opérateurs ou financiers liés au projet. « L’objectif est de garantir que tous les bénéficiaires acceptent la répartition afin d’éviter les contestations futures », a justifié le directeur du domaine urbain au ministère de la Construction, Diallo Abdoulaye, lors d’une séance de clarification au cours d’une émission diffusée sur une chaine privée ivoirienne.

Production des attestations de droit d’usage 

Une fois la liste validée en séance publique, le ministère produit les ADU, avec le nom des bénéficiaires, les numéros des lots correspondants. Les ADU sont ensuite transmises au village.

Apposition de la signature par le chef du village

Le chef du village vérifie que les informations (nom, numéro de lot, etc.) inscrites sur les ADU sont correctes. Si tout est conforme, il appose sa signature sur les documents. Si des erreurs sont constatées, les documents sont renvoyés au ministère pour correction.

 Octroi des ADU aux bénéficiaires

Une fois signées, les ADU sont remises par le chef du village aux bénéficiaires respectifs.

 Fonctionnalité du QR code

Chaque attestation est dotée d’un QR code unique, qui joue un rôle clé dans la vérification de l’état du terrain. En scannant ce code avec un téléphone portable, une personne intéressée par l’acquisition d’un terrain peut accéder à des informations en ligne sur le statut du terrain, telles que : si le terrain est conforme, s’il a déjà été vendu ou non.

Cette méthode permet de simplifier et d’accélérer les vérifications, tout en réduisant les risques de litiges liés à des ventes multiples ou frauduleuses.

 Avantages de cette approche

Sécurité accrue : Les attestations sont imprimées sur du papier sécurisé, avec des identifiants uniques par parcelle, ce qui limite les falsifications.

Transparence : Les informations accessibles via le QR code permettent aux acheteurs potentiels de vérifier directement l’authenticité et la disponibilité du terrain.

Réduction des litiges : En rendant les informations facilement accessibles, cette initiative contribue à éviter les conflits liés aux doubles ventes ou aux terrains non conformes.

 L’ADU, un rempart contre les ventes illicites et multiples

 Sécurité et transparence des attestations de droit d’usage

Les attestations de droit d’usage sont des documents sécurisés. Elles sont établies sur des titres fonciers et visent à garantir une meilleure transparence et sécurité dans les transactions foncières.

L’ADU n’est pas un document à vendre. Lors de l’achat d’un terrain, c’est uniquement la parcelle qui est payée et non le document administratif.

  Objectifs de l’ADU

 Réduction des litiges fonciers : L’ADU vise à éliminer les conflits liés à la propriété foncière en garantissant qu’un terrain ne peut être attribué à plusieurs personnes.

 Encadrement des lotissements villageois : L’État supervise désormais toutes les étapes des lotissements, depuis leur création jusqu’à leur finalisation, pour assurer une gestion transparente et sécurisée.

 Sécurisation des droits fonciers : Les terrains dotés d’une ADU seront systématiquement titrés, ce qui renforce la sécurité juridique des propriétaires.

  Avantages de l’ADU

Sécurité juridique : Une fois l’ADU obtenue, le risque de conflit foncier est quasi nul, car un terrain ne peut être attribué à deux personnes.

Simplification des démarches : L’ADU centralise et simplifie les procédures administratives pour l’obtention des titres fonciers.

« L’Attestation de droit d’usage (ADU) marque une avancée majeure dans la sécurisation et la modernisation de la gestion foncière. Elle garantit une transparence importante et une réduction significative des litiges fonciers, tout en facilitant l’accès aux titres fonciers pour les propriétaires », a fait savoir le directeur du domaine urbain.

Le nouveau type de lotissement

Le processus de lotissement a évolué pour répondre aux besoins de gestion transparente des terres et d’organisation urbaine.

 Plan de lotissement : La communauté villageoise, en collaboration avec un opérateur technique, élabore un plan de lotissement qu’elle soumet à l’État pour approbation.

Contrôle et validation par l’État : L’État examine le plan proposé, s’assurant qu’il respecte les réglementations en vigueur. Si le plan est conforme, il est approuvé par l’administration. L’État demande ensuite à l’opérateur technique de matérialiser les dispositions du plan sur le terrain.

Application sur le terrain : L’opérateur technique met en œuvre le plan sur le terrain en plaçant des bornes pour délimiter les parcelles conformément au plan validé.

Vérification finale par l’État : L’État effectue un contrôle final pour s’assurer que le plan appliqué sur le terrain est conforme au plan approuvé.

Titres fonciers et sécurisation des lots : Pendant l’approbation du lotissement, l’administration crée des titres fonciers pour chaque lot, garantissant qu’il n’y ait pas de confusion entre les parcelles, qu’aucun doublon ne soit possible (une même parcelle attribuée à plusieurs personnes) et que les transactions foncières soient plus sécurisées.

« Ce processus vise à éviter les litiges fonciers et à renforcer la transparence dans la gestion des terres », a insisté M. Diallo Abdoulaye.

Avantages de ce nouveau modèle

 Sécurisation juridique : Chaque lot dispose d’un titre foncier, rendant les litiges moins probables.

Organisation urbaine : Les plans approuvés garantissent un développement harmonieux des zones concernées.

Clarté et transparence : Le processus est supervisé et contrôlé à chaque étape par l’État.

L’Arrêté de concession définitive (ACD)

L’Arrêté de concession définitive (ACD) est un titre de propriété délivré par le ministre de la construction, de l’urbanisme et du logement ou le préfet, qui confère à un particulier la propriété d’une portion de terrain de l’État. Ce document est essentiel pour sécuriser les droits de propriété sur le domaine foncier urbain en Côte d’Ivoire.

Processus d’obtention : Pour obtenir un ACD, l’acquéreur doit soumettre un dossier complet au guichet unique du foncier du ministère de la construction, du logement et de l’urbanisme. Ce dossier doit inclure plusieurs pièces importantes, telles que l’attestation de droit d’usage, la preuve légale signée par un commissaire de justice.

Après la validation : Une fois le dossier validé, la création du titre foncier est demandée à la direction générale des impôts. Cela inclut la signature d’une attestation domaniale par le directeur du domaine urbain, qui est ensuite adressée au conservateur de la propriété foncière pour la création du titre foncier.

Coûts associés : Les frais de demande d’ACD pour des lots ordinaires s’élèvent à environ 101 000 FCFA à Abidjan et dans d’autres grandes villes. Une fois l’ACD signé, des frais supplémentaires doivent être payés à l’État, incluant les prix de cession et certaines taxes, qui varient selon la superficie et la localisation du terrain.

Innovations récentes : Depuis le 1er janvier 2024, les ACD sont signées électroniquement, ce qui vise à réduire les interventions humaines et à améliorer la traçabilité du processus. « L’ACD est important car il vous permet d’obtenir des parcelles sécurisées, facilitant ainsi l’accès au crédit foncier et encourageant les investissements à long terme. Le ministère a délivré plus de 99% d’ACD sans contestation, ce qui témoigne de la fiabilité du processus », a affirmé le directeur du domaine urbain.

 Litiges et annulations d’ACD

Une fois qu’un ‘arrêté de concession définitive est délivré, il est important de noter qu’il existe un délai de 2 mois pour contester cet acte en justice. En cas de fraude avérée, comme la présentation de faux documents ou de faux ACD, les juridictions compétentes ont le pouvoir d’annuler l’ACD concerné.

Causes des litiges fonciers : Ils sont souvent le résultat de faux ACD. Les mécanismes juridiques en place visent à minimiser ces cas.

Dans les situations où deux personnes revendiquent un ACD sur la même parcelle, il est certain qu’un des ACD soit faux. Lorsqu’un contentieux survient à ce sujet, si un faux est prouvé dans la documentation ayant servi à établir l’ACD, les juridictions sont saisies et procèdent à l’annulation de l’acte en question.

Procédure en cas de fraude : En cas d’allégation de faux documents, le juge est tenu de mener une enquête approfondie pour établir la véracité des documents présentés. Cela souligne l’importance de la rigueur dans la documentation et la nécessité d’une procédure judiciaire pour résoudre les litiges liés à la propriété foncière.

Importance des Contrôles

Les contrôles liés à l’arrête de concession définitive (ACD) sont essentiels pour garantir l’intégrité et la légitimité des transactions foncières.

Unicité de l’ACD : Un terrain ne peut avoir qu’un seul ACD valide. Si un autre dossier est soumis pour le même terrain, il est automatiquement rejeté. Cela garantit qu’il n’y a pas de doubles titres de propriété.

Outils de Vérification : Le ministère de la Construction, du Logement et de l’Urbanisme utilise des outils fournis par l’Office national de l’état civil (ONECI) pour vérifier l’authenticité des pièces d’identité. Cela permet de s’assurer que seuls les documents valides sont considérés.

Publication des ACD : Les ACD authentiques sont publiées dans le livre foncier, qui est un registre public. Cela permet une transparence et une traçabilité des droits fonciers.

Contrôles multiples : Plusieurs niveaux de contrôle sont en place pour éviter des erreurs. Un contrôle a priori au niveau du ministère de la construction, du logement et de l’urbanisme. Les services de la Direction générale des impôts vérifient qu’il n’existe pas deux titres de foncier sur une même parcelle.

Un contrôle a posteriori est effectué par le ministère après la délivrance de l’ACD. « Il est également important de noter que des ACD peuvent être falsifiées. Des individus peuvent créer de faux documents en utilisant des technologies modernes. Les autorités font face régulièrement à ces situations, ce qui souligne l’importance des contrôles en place », a fait remarquer Diallo Abdoulaye.

Dispositions avant d’acheter un terrain

Vérification des documents officiels

Arrêté de concession définitive (ACD) : L’ACD est le seul document qui confère la propriété sur le domaine foncier urbain en Côte d’Ivoire. Assurez-vous que le terrain dispose d’un ACD valide, délivré par le ministère de la construction, du logement et de l’urbanisme.

État foncier : Rendez-vous à la conservation foncière pour demander un état foncier. Cela permet de vérifier si le terrain est libre de tout litige ou hypothèque.

Livre foncier : Vérifiez que l’ACD est inscrit dans le livre foncier, un registre public accessible à tous.

Assistance de professionnels

Notaire : Engagez un notaire pour effectuer des vérifications approfondies et sécurisées des documents. Cela garantit que toutes les transactions sont conformes à la loi.

Commissaire de justice : Un commissaire de justice peut vous accompagner dans la vérification des documents et des informations fournies par le vendeur.

 Utilisation des outils numériques

QR code sur l’attestation de droit d’usage : Les terrains disposent désormais d’un QR code sur leur attestation de droit d’usage. En le scannant, vous pouvez obtenir toutes les informations sur l’état du terrain, notamment s’il est encore disponible ou déjà vendu.

« En suivant ces étapes et en travaillant avec des professionnels qualifiés, vous réduisez considérablement les risques liés à l’achat d’un terrain », a conseillé le directeur du domaine urbain au ministère de la Construction, du Logement et de l’Urbanisme.

Conclusion

La procédure de validation, production et distribution des attestations de droit d’usage est désormais encadrée pour garantir la transparence et éviter les conflits fonciers. Les nouvelles technologies, telles que les codes QR, et la modernisation administrative permettent une gestion plus efficace et sécurisée des terrains. Il est essentiel de suivre les démarches administratives auprès des instances concernées pour assurer un foncier sécurisé et conforme.

L’obtention d’un arrêté de concession définitive est un processus rigoureux, avec des contrôles à plusieurs niveaux. Les réformes récentes et l’automatisation visent à renforcer la transparence et à réduire les litiges.

Ces réformes et innovations technologiques témoignent d’une volonté forte de moderniser la gestion foncière en Côte d’Ivoire, facilitant ainsi l’accès au foncier sécurisé pour tous les citoyens.

A.K. et AIP